2025/1/14 19:04:00
今年依然值得期待。
作者 | RAYYYY
编辑 | 小白
2025年开年不久，公募REITs二级市场便进入收益规模双增状态。
Choice数据显示，截至1月13日，中证REITs全收益指数今年以来上涨超3.3%，站上1000点大关。
（来源：Choice数据，市值风云APP制表）
截至2025年初，我国上市REITs合计58只，发行规模为1630.71亿元。
在低利率背景下，资金追逐类红利资产或许将成为一种常态。
从中长期维度来看，2025年国内REITs品种有望进一步受到市场投资者关注，其在大类资产中的配置价值或将有所提升。
政策助力REITs估值修复，2024红利资产收益数量双增长
风云君曾在去年年初旗帜鲜明地表明，相比于国外，中国REITs的部分底层物业经营者的运营能力和职业操守均有所欠缺。法律定位和法规框架的完善迫在眉睫，否则中国REITs将成为毫无吸引力的投资品类。
（来源：市值风云APP）
幸运的是，2024年相关部门对中国REITs市场相关法律法规进行了进一步的完善，在该基础之上还进一步扩大适格资产范围、放开适格原始权益人条件，中国REITs市场表现出明显修复的态势。
（来源：网络公开数据，市值风云APP制表）
从REITs二级市场走势来看，全收益指数在12月中上旬开始反弹，显示出较强韧性。
（来源：Choice数据）
逐步完善的法律法规成为公募REITs二级市场优异表现的稳定基石，Choice数据显示，市面上58只REITs产品2024年平均收益为11.6%，实现正收益的产品有48只，占比为82.7%。
在收益居前的REITs产品中，前四名REITs均属于保障性租赁住房和水利设施这两种对宏观经济变化的敏感度较低的行业。
它们分别是华夏北京保障房REIT（508068.SH）、中金厦门安居REIT(508058.SH)、嘉实中国电建清洁能源REIT(508026.SH)、红土创新深圳安居REIT(180501.SZ)，2024年全年收益为46.5%、46.1%、44%和38.9%。
（来源：Choice数据，市值风云APP制表）
同理，跌幅居前的十只REITs产品中大多隶属于易受宏观经济影响的行业，比如深度依赖整体经济环境的交通设施类、仓储物流类，以上两大行业在该名单中占七成。
（来源：Choice数据，市值风云APP制表）
除开投资收益，REITs产品备受追捧的原因之一为其独有的红利类属性。
根据合同规定，REITs产品还必须要把可分配收益的90%以上都拿来分给投资者，与投资收益相似，受运营情况和市场环境的影响，不同类型的REITs，分红表现也不尽相同。
Choice数据显示，2024年1月之前上市的REITs产品平均分红比例较高的是能源类REITs和收费公路类REITs。
（来源：网络公开数据）
以2024年跌幅最高的收费公路类——招商高速公路REIT（180203.SZ）为例，该产品2024年跌幅为-3.3%，2024年派息比例为5.9%并于今年1月份开始发放，一定程度上抹平了过去的亏损曲线。
（来源：Choice数据）
此外，2024年中国REITs也在实现进一步扩容，万得数据显示，2024年中国REITs发行项目高达26只，同比增长显著，市场供给大幅增加。
（来源：万得数据）
长期配置价值凸显，REITs开年发行火爆
中国REITs市场在2024年不俗的表现也吸引了越来越多投资者的目光。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。
按照7.48元/份的认购价格来计算，国泰君安济南能源供热REIT共吸金1293.14亿元，堪称火爆。
（来源：Choice数据）
国泰君安济南能源供热REIT隶属于能源行业，供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性，运营较为稳定的特点。
1月6日，易方达华威市场REIT宣布公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售，在本次认购中，公众投资者有效认购实际确认比例为0.24%。
（来源：Choice数据）
公开资料显示，易方达华威市场REIT的底层资产是华威西营里农产品交易中心，是福州市区内重要的农产品采购流通点位和保供单位。
在国内部分权益资金以及债券市场利率持续维持低水平的背景下，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，开始受到市场资金追逐。
2025年部分表现居前的REITs产品详解
Choice数据显示，在已经上市的58只公募REITs中，自2025年以来共有51只上涨，占比接近九成，部分公募REITs的价格创历史新高。
其中，22只产品涨幅超过5%，华夏大悦城商业REIT（180603.SZ）、嘉实京东仓储基础设施REIT（508098.SH）、华泰南京建邺基础设施REIT（508097.SH）涨幅分别达10.5%、10%和9.8%。
（来源：Choice数据，市值风云APP制表）
华夏大悦城商业REIT于2024年9月20日正式上市，以成都大悦城作为底层资产支撑。
根据募集说明书披露，成都大悦城近三年出租率保持在96%以上，2024年6月末出租率更是达到98.45%，租金坪效年复合增长率超过12%，销售年复合增长率达16%。
（来源：网络公开数据）
同时，根据募集说明书还披露，截至2024年年中，成都大悦城签约租户有主力店5家占总可出租面积的18.52%，次主力店18家。
以上三类店铺占可出租面积的20.6%，门店及7家纯提成租户共计317家，占可出租面积的57.94%。租金收入占比分别为4.3%、9.7%和85.8%。
（来源：Choice数据，市值风云APP制表）
基于以上数据，成都大悦城租户以专门店为主，占有60%左右出租面积，贡献超85%租金收入。
今年以来收益排名第二的嘉实京东仓储REIT近一年收益在REITs产品中排名最高，近一年涨幅超过了45%。
（来源：市值风云APP）
嘉实京东仓储REIT自2023年02月08日开始上市交易，基金底层资产是京东物流的仓储基础设施，包括京东旗下重庆、武汉及廊坊的三个高标准物流仓储，合计建筑面积35.1万平米，总估值15.6亿元。
Choice数据显示，背靠京东的嘉实京东仓储基础设施REIT主要承租人为京东物流旗下子公司，期末保持100%出租率，租赁合同正常履行，租金收缴率为100%。
然而，出租方与承租方紧密关联是一把“双刃剑”，在市场租金下行的大环境中，承租方拥有较大定价权，嘉实京东仓储基础设施REIT于去年1月发布的《关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》中表示，新一年租金较前年下降13.1%。
（来源：Choice数据）
因此，我们可以发现收益相似的REITs产品的底层收益逻辑不尽相同，投资者要是想选取适合自己的REITs品类的话，一定要考虑REITs产品的所在城市、区域政策、市场发展、盈利模式等相关因素。
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